Kaufvertrag
Der Kaufvertrag ist das entscheidende Dokument beim Kauf einer Immobilie. Er legt die Rechte und Pflichten aller beteiligten Parteien fest und sorgt für einen reibungslosen Kaufprozess. Und doch wissen viele Käuferinnen und Käufer nicht, worauf Sie bei einem Kaufvertrag unbedingt achten sollten.
Immobilienkaufvertrag: Definition und Funktion
Bevor eine Immobilie den Besitzer wechselt, muss in jedem Fall ein Kaufvertrag abgeschlossen werden. Dieser ist ein rechtlich bindendes Dokument und hält alle getroffenen Vereinbarungen zwischen der Verkäufer- und Käuferseite fest.
Der Kaufvertrag dient dazu, die Rechte und Pflichten beider Parteien zu definieren und den Kaufprozess zu regeln. Er legt unter anderem den Kaufpreis, die Zahlungsmodalitäten, den Übergabetermin und weitere wichtige Details fest.
Mit einer Unterschrift des Vertrags verpflichtet sich die Verkäuferin oder der Verkäufer, das Immobilieneigentum an die Erwerbenden zu übertragen. Die Käuferseite muss dafür den vereinbarten Kaufpreis entrichten.
Diese gesetzlichen Grundlagen sollten Sie kennen
Beim Kauf einer Immobilie gelten in Deutschland verschiedene gesetzliche Bestimmungen, die den Kaufvertrag, dessen Inhalt und schließlich auch dessen rechtliche Wirksamkeit beeinflussen.
Hierzu gehört insbesondere das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) mit seinen Bestimmungen rund um Kaufverträge. Das Gesetz enthält wichtige Regelungen zum Immobilienkauf und zum Vertragsrecht, die beim Abschluss eines Kaufvertrags zu beachten sind.
So ist in § 433 BGB beispielsweise geregelt, dass Ihnen der Immobilienverkäufer oder die -verkäuferin das Eigentum frei von Sach- oder Rechtsmängeln beschaffen muss. Falls ein bekannter Mangel an der Immobilie nachgewiesenermaßen verschwiegen wurde, können Sie nach § 439 BGB Ihr Recht auf Nacherfüllung geltend machen. Das ist auch möglich, wenn Sie per Gesetz bereits Eigentümerin oder Eigentümer des Hauses, der Wohnung oder des Grundstücks geworden sind.
Es ist in jedem Fall ratsam, sich mit diesen rechtlichen Grundlagen vertraut zu machen und gegebenenfalls rechtlichen Rat einzuholen.
Braucht man für einen Immobilienkauf einen Notar oder eine Notarin?
Im BGB sind wichtige Formalitäten rund um den Immobilienkauf und Immobilienverkauf geregelt. In § 311b Abs. 1 BGB findet sich die Antwort auf die Frage: Muss ein Notar oder eine Notarin den Immobilienkaufvertrag beglaubigen?
Dort ist festgelegt, dass alle Verträge, bei denen Eigentum an einem Grundstück verkauft oder erworben wird, eine notarielle Beurkundung erforderlich machen.
So ist ein Kaufvertrag für Immobilien aufgebaut
Ein Kaufvertrag für Immobilien besteht aus verschiedenen Bestandteilen, die die Vereinbarungen zwischen Käufer und Verkäufer detailliert festhalten. Zu den typischen Bestandteilen eines Immobilienkaufvertrags gehören unter anderem:
- Angaben zu den Vertragsparteien: Wer gibt Eigentum ab? Wer erwirbt es?
- Beschreibung des Kaufobjekts: Wie groß ist das Grundstück und die Fläche der Immobilie? Welche Ausstattung wird übergeben? In welchem Zustand befindet sich die Immobilie?
- Festlegung des Kaufpreises und der Zahlungsmodalitäten: Wie hoch ist der Kaufpreis? Wann muss dieser gezahlt werden? Ist Ratenzahlung möglich?
- Vereinbarungen zum Übergabetermin und zur Übergabe der Immobilie: Wann muss der Schlüssel zur Wohnung oder zum Haus übergeben werden? An welche Bedingungen ist die Übergabe geknüpft?
- Regelungen zu Gewährleistung und Haftung: Welche Mängel sind der abgebenden Person bekannt? Verpflichtet sich diese zur Behebung der Mängel?
- Sondervereinbarungen und Zusatzklauseln: Wurden besondere Übereinkünfte - beispielsweise ein Wohnrecht für die Verkäuferin oder den Verkäufer - getroffen? Wenn ja, welche?
Formale Voraussetzungen im Überblick
Für den Abschluss eines Kaufvertrags für eine Immobilie gelten bestimmte formale Voraussetzungen, die Sie unbedingt einhalten müssen. So muss der Vertrag verpflichtend notariell beglaubigt werden und in Schriftform abgeschlossen sein. Eine mündliche Vereinbarung reicht nicht aus.
Nach dem Unterzeichnen des Vertrags steht zur rechtlichen Absicherung aller Parteien die Eigentumsübertragung ins Grundbuch an.
Tipp: Zum Grundbuch finden Sie in unserem Ratgeber wichtige Informationen für den Immobilienkauf.
Schritt-für-Schritt: Hierauf sollten Käuferinnen und Käufer beim Vertrag achten
Ein Immobilienkauf ist keine alltägliche Tätigkeit. Gerade deswegen lohnt es sich für Privatpersonen, ganz genau hinzusehen. Diese Schritt-für-Schritt-Anleitung kann Ihnen bei der Beurteilung eines Kaufvertrags helfen:
Überprüfen Sie mögliche Mängel der Immobilie und erkundigen Sie sich hierzu schriftlich bei der abgebenden Person.
Holen Sie Informationen aus dem Grundbuch ein, um etwaige Grundschulden oder Hypotheken berücksichtigen zu können.
Klären Sie Ihre eigene finanzielle Situation und lassen Sie sich eine Finanzierungszusage ausstellen. Berücksichtigen Sie dabei alle Kaufnebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notariat, usw.)
Lassen Sie den Entwurf des Kaufvertrags von einer Expertin oder einem Experten überprüfen. Unsere Maklerinnen und Makler von Deutsche Bank Immobilien stehen Ihnen hier gern zur Seite.
Informieren Sie sich über Kaufrücktrittsbedingungen und mögliche Strafzahlungen.
Halten Sie schriftlich fest, wer welche Kosten im Kaufprozess trägt.
Nehmen Sie sich ausreichend Zeit, um den Kaufvertragsentwurf durchzugehen, bevor Sie diesen unterzeichnen.
Wann kann man vom Immobilienkaufvertrag zurücktreten?
Doch umentschieden? Ein Rücktritt vom Immobilienkauf ist nach erfolgter Vertragsunterzeichnung eigentlich nicht mehr möglich. Es gibt allerdings ein paar gesetzlich erlaubte Ausnahmen, auf die Sie sich stützen können.
Hat eine der beiden Vertragsparteien ihre vertraglichen Pflichten nachweislich verletzt oder eine der Bedingungen nicht erfüllt, kann die andere Seite vom Kauf zurücktreten. Ein solcher Rücktritt ist beispielsweise aufgrund schwerer Mängel am Kaufobjekt oder bei Nicht-Bezahlung des Kaufpreises erlaubt. Übergibt der Verkäufer oder die Verkäuferin die Immobilie nicht zum vereinbarten Zeitpunkt, können Sie unter gewissen Umständen ebenfalls vom Vertrag zurücktreten.
Ein Rücktritt von einem Immobilienkauf hat weitreichende rechtliche Folgen. Einfach so und ohne weitere Begründung ist der Vertragsrücktritt beim Immobilienkauf verboten. Haben Sie sich doch umentschieden oder können sich den Kauf nicht mehr leisten, können Sie also nur darauf hoffen, dass der Verkäufer oder die Verkäuferin Ihnen entgegenkommt und den Verkauf rückgängig macht.
Information
Die aufgeführten Punkte erheben keinen Anspruch auf Vollständigkeit, Aktualität und Richtigkeit. Verfasserin: Alina Haidacher, Redakteurin. Stand: März 2024.
