Grundbuch: Was steht drin und wann braucht man es?
Das Grundbuch ist vielen Deutschen ein Begriff. Aber wissen Sie eigentlich, wofür es genau steht, wie es aufgebaut ist, wann man das Grundbuch benötigt und wo man es bei Bedarf einsehen kann? Nein? In diesem Artikel werfen wir einen detaillierten Blick auf das Grundbuch und beleuchten seine Wichtigkeit beim Immobilienkauf.
Was ist das Grundbuch?
Definition und rechtliche Grundlagen
Eigentum braucht klare Verhältnisse. Deshalb wurde in Deutschland bereits Ende des 19. Jahrhunderts die sogenannte Grundbuchordnung eingeführt. Aus den umfassenden Büchern und Unterlagen rund um die Eigentumsverhältnisse im Land entwickelte sich mit der Zeit das moderne Grundbuch.
Heute ist das Grundbuch ein öffentliches Register, das alle wichtigen Informationen über Grundstücke und Immobilien enthält. Es wird von den 638 Amtsgerichten (Stand: März 2024) in Zusammenarbeit mit den Grundbuchämtern geführt und dient dazu, die Eigentumsverhältnisse, Belastungen und Rechte an einem Grundstück transparent und verbindlich festzuhalten. Auch etwaige Wegerechte und die wichtigsten Fakten von Lage bis Immobilien- bzw. Grundstücksgröße stehen darin.
Die Grundstücke sind dabei jeweils einem eigenen Grundbuchbezirk zugeordnet und werden in der Praxis von den zugewiesenen Grundbuchämtern verwaltet. Die rechtlichen Rahmenbedingungen des Grundbuchs finden Sie in der Grundbuchordnung (GBO).
Das beinhaltet das Grundbuch
Im Grundbuch gibt es verschiedene Informationen, die für Sie als Kaufinteressenten oder - interessentin schon vor dem Unterzeichnen des Kaufvertrags von großer Bedeutung sein können. Dazu gehören - wie oben erwähnt - unter anderem Angaben zum Eigentümer oder zur Eigentümerin, zu Grundschulden, Hypotheken und anderen Belastungen des Grundstücks.
Jeder Grundbucheintrag gibt aktuelle Auskunft über die rechtliche Situation des betreffenden Grundstücks und ermöglicht Ihnen, die Rechte und Pflichten im Zusammenhang mit dem Grundstück herauszufinden.
Dabei ist das Grundbuch in drei Abteilungen, die mit den römischen Ziffern I, II und III bezeichnet werden, gegliedert:
In der ersten Abteilung des Grundbuchs (I) werden die Eigentumsverhältnisse festgehalten. Kaufen Sie eine Immobilie, wird Ihr Name hier eingetragen. Eventuelle Beschränkungen Ihres Eigentumsrechts - lebenslange Wohnrechte Dritter oder ähnliche Faktoren - finden an dieser Stelle ebenfalls statt.
Die zweite Grundbuchabteilung (II) behandelt die möglichen Lasten und Beschränkungen eines Grundstücks. Das sind beispielsweise Hypotheken oder Grundschulden.
Die dritte Abteilung enthält Angaben zu Grundpfandrechten, also zu Rechten, die zur Sicherung von Forderungen an einem Grundstück eingeräumt wurden. Banken oder Kreditinstitute, die Ihnen oder der bisherigen Eigentümerseite eine Finanzierung gewährt haben, werden hier mit einer Information über die Höhe der Kreditsumme eingetragen.
Wie sind Grundbucheinträge aufgebaut?
Ein Grundbucheintrag oder Grundbuchblatt besteht aus verschiedenen Informationen, die in der Regel übersichtlich strukturiert sind und die rechtliche Situation eines Grundstücks transparent nachvollziehbar machen.
Im Allgemeinen erfasst ein Grundbuchblatt zunächst Angaben zum Eigentümer oder zur Eigentümerin, zu Belastungen wie Hypotheken oder Grundschulden und zu Rechten Dritter (z.B. Wohnrecht). Nutznießungsrechte, die auf Grundstücken früher zum Beispiel zum Betrieb einer Landwirtschaft vergeben wurden, sind hier ebenso zu finden.
Des Weiteren enthält jeder Eintrag zudem eine genaue Beschreibung des Grundstücks einschließlich dessen Lage, Größe und Grenzen. Da die Informationen in klare Kategorien eingeteilt sind, können Sie mit einer Grundbucheinsicht die rechtliche Situation eines Grundstücks oder einer Immobilie schnell und zuverlässig erfassen. Sind Sie sich dennoch unsicher, kann Sie ein Notar oder eine Notarin bei der Interpretation der Angaben unterstützen.
In diesen Situationen benötigen Sie das Grundbuch
Beim Immobilienkauf gibt das Grundbuch Auskunft darüber, wer die Immobilie aktuell besitzt und ob Sie als Käuferin oder Käufer ein mit Hypotheken oder Grundschulden belastetes Grundstück übernehmen.
Haben Sie geerbt und sind sich unsicher, ob Sie das Erbe aufgrund bestehender Schulden besser ausschlagen sollten, erhalten Sie hierfür Anhaltspunkte. Dasselbe trifft bei möglichen Schenkungen zu. Auch bei der Finanzierung einer (anderen) Immobilie und der Beantragung von Grundpfandrechten ist das Grundbuch von zentraler Bedeutung.
Nur mit berechtigtem Interesse:
Dann dürfen Sie Grundbucheinsicht nehmen
Sie sind neugierig und möchten wissen, ob Ihr Nachbar eigentlich kürzlich eine Hypothek aufgenommen hat? Das ist kein berechtigter Grund, um Einsicht ins Grundbuch nehmen zu dürfen.
Zwar ist das Grundbuch prinzipiell öffentlich einsehbar, allerdings nur unter bestimmten Voraussetzungen und mit nachvollziehbarem Interesse. Das ist in § 12 GBO klar geregelt: “Die Einsicht des Grundbuchs ist jedem gestattet, der ein berechtigtes Interesse darlegt.”
Potenzielle Immobilienkäuferinnen oder -käufer können jederzeit Einsicht in das Grundbuch nehmen, um sich ein umfassendes Bild über die rechtliche Situation eines Grundstücks zu machen. Weisen Sie dafür einfach beim zuständigen Grundbuchamt Ihre Berechtigung nach - zum Beispiel mit einer Kaufabsichtserklärung - und stellen Sie einen Antrag auf Grundbucheinsicht.
Wo können Sie das Grundbuch einsehen?
Über lange Zeit hinweg war die einzige Möglichkeit zur Einsichtnahme in das Grundbuch das örtliche Grundbuchamt beim Amtsgericht. Dort können interessierte Personen die drei Abteilungen des Grundbuchs einsehen und kaufrelevante Informationen einholen. Seit kurzer Zeit können Sie die Grundbuchblätter in einigen Fällen auch online einsehen. Dafür muss das für Sie spannende Grundbuch elektronisch geführt sein. Außerdem müssen Ihnen Zugangsdaten vorliegen, die Sie nach einem schriftlichen oder online ausgefüllten Antrag beim Grundbuchamt erhalten haben.
Wichtig: Die Grundbucheinsicht an sich ist kostenlos. Wenn Sie einen Auszug der Daten benötigen, erheben die Ämter verschiedene Gebühren - meist zwischen zehn Euro für einen formlosen Auszug und 20 Euro für eine beglaubigte Abschrift.
Grundbucheintrag nach dem Immobilienkauf:
Das sollten Sie wissen
Ist der Kauf einer Immobilie abgeschlossen, müssen Sie sich als Käuferin oder Käufer um die Aktualisierung des Grundbucheintrags beim zuständigen Grundbuchamt kümmern. Reichen Sie hierfür alle wichtigen Unterlagen - darunter der Kaufvertrag und die notarielle Eigentumsurkunde - ein.
Das Amt benötigt dann eine gewisse Zeit, um Sie als neuen Eigentümer oder neue Eigentümerin einzutragen. Unter Umständen müssen im Zuge dessen auch Belastungen oder Grundstücksrechte gelöscht werden. Wundern Sie sich nicht: Der Prozess kann zwischen wenigen Wochen bis hin zu mehreren Monaten dauern. Geduld ist gefragt. Rechtlich bindend ist der Immobilienkauf tatsächlich erst, wenn der Grundbucheintrag zu Ihren Gunsten geändert wurde.
Damit bei der Änderung des Grundbucheintrags alles möglichst glatt läuft, ist es ratsam, sich von einem Notariat oder einer Anwaltskanzlei unterstützen zu lassen. Diese können Ihnen dabei helfen, alle rechtlichen Aspekte zu beachten und ermöglichen somit einen reibungslosen Immobilienkauf.
