Ihre steuerlichen Möglichkeiten

Baudenkmäler und Altbauimmobilien in Sanierungsgebieten

Derzeit stellen Baudenkmäler und Altbauten in Sanierungsgebieten die letzte gesetzlich unterstützte Möglichkeit dar, steuermindernd Investitionen geltend machen zu können. Dies gilt sowohl für den Bereich der Kapitalanlage als auch für den Bereich der Selbstnutzung.

1. Immobilienbereich Baudenkmäler und Altbauten in Sanierungsgebieten


1.1. Darstellung der derzeitig steuergesetzlichen Regelungen

Durch das Jahressteuergesetz 2006 wurde mit Wirkung des 01.01.2006 die degressive Abschreibung einheitlich der linearen Abschreibung mit 2 % der Bemessungsgrundlage angepasst. Hierdurch ergibt sich für Neubausachverhalte keine verbesserte Abschreibungsmöglichkeit, so dass unter steuerlichen Gesichtspunkten Neubausachverhalte mit Altbausachverhalten zunächst gleich zu beurteilen sind und jährlich mit 2 % der Bemessungsgrundlage abzuschreiben wären.

Gleichwohl bleibt die Sonderabschreibungsmöglichkeit für Immobilien in Sanierungsgebieten und Baudenkmäler gem. § 7h ff. EStG weiterhin erhalten und dürfte auch aus Sicht der Städtebauförderungsmaßnahmen in der Zukunft ein attraktives Instrument zur Immobiliengestaltung unter steuerlichen Gesichtspunkten darstellen. Zwar schließen einige Städte und Gemeinden ihre Sanierungsgebiete, gleichwohl dürfte im Bereich der Stadtkernsanierung und insbesondere unter dem Gedanken des Erhaltes von Baudenkmälern die derzeitige Steuervorschrift erhalten bleiben, da lediglich über Steueranreize eine Investition in Stadtkerngebieten insbesondere in Altbauten möglich ist.

1.2. Darstellung der Grundzüge der §§ 7h und 7i EStG mit Abschreibungsverlauf

Gem. § 7h EStG und § 7i EStG für Kapitalanleger und gem. § 10f EStG für Eigennutzer kann der Sanierungsaufwand über 12 Jahre für Kapitalanleger und über 9 Jahre für Eigennutzer verteilt steuerlich geltend gemacht werden. Die Einzelheiten der Auswirkungen bei den Erwerbern sollten mit einem Steuerberater nach Wahl des Erwerbers besprochen und ausgearbeitet werden.

Für den Kapitalanleger ergeben sich folgende Verteilungswirkungen des Sanierungsaufwandes:

  • Jahr der Anschaffung und 7 folgende Jahre: 9 %
  • folgende 4 Jahre: 7 %

Für den Eigennutzer ergeben sich folgende Verteilungswirkungen des Sanierungsaufwandes:

  • Jahr der Anschaffung und 9 folgende Jahr:  9 %

Bei beiden Varianten (Baudenkmäler und Altbauimmobilien in Sanierungsgebieten) kann je nach ursprünglichem Errichtungsjahr die Altbausubstanz entweder mit 2 % oder mit 2,5 % abgeschrieben werden. Der Anteil der Altbausubstanz für vor 1925 hergestellte Immobilien kann mit 2,5 % linear abgeschrieben werden.

Notwendige Voraussetzung zur Geltendmachung der steuerlichen Vergünstigungen ist das Vorliegen einer Sanierungsbescheinigung gem. § 7h ff. EStG von der jeweiligen Sanierungsbehörde. Die steuerliche Auswirkung vorstehender Abschreibungssätze sollte mit einem Steuerberater unter Berücksichtigung der individuellen Einkommenssituation des Erwerbers geklärt werden.

1.3. Darstellung der Wirtschaftlichkeitsberechnung eines solchen Objektes

Aus der praktischen Erfahrung kann berichtet werden, dass sich sehr viele Investoren in Immobiliensachverhalte der Altbausanierung in Sanierungsgebieten und Baudenkmäler - wenn überhaupt - nur wenig bis zum Teil gar nicht beraten lassen, obgleich es sich um einen ausdrücklich steuerlich relevanten Sachverhalt handelt. Ein derartiges Projekt sollte immer einer so genannten Wirtschaftlichkeitsberechnung aus zwei Komponenten unterzogen werden:

  • Die erste Komponente stellt die Vorteilhaftigkeits - Analyse in Form der Darstellung von Einkünften aus Vermietung und Verpachtung oder ggf. Eigennutzung dar.
  • Die zweite Komponente sollte immer eine Liquiditätsübersicht unter Berücksichtigung des Finanzierungsverlaufes ermitteln, um eine so genannte Kapitalbedarfsplanung bzw. jährliche  Liquiditätsplanung zu veranschaulichen.

Die Vorteilhaftigkeitsanalyse sollte einen Planungszeitraum von 10 Jahren mit der Entwicklung von Aufwendungen und Erträgen enthalten, damit die Ergebnisse aus Vermietung und Verpachtung transparent werden. Diese Berechnung ist Grundlage für die steuerlich relevanten Liquiditätsströme, die sich aus einer Liquiditätsübersicht ermitteln. Unter Berücksichtigung der Finanzierungskomponente, klassischerweise in Form einer Tilgung bzw. eines Tilgungsersatzes, kann jährlich veranschaulicht werden, in wieweit eine Liquiditätsdeckung und damit Wirtschaftlichkeit des Objektes vorliegt. Gleichzeitig kann ermittelt werden, in wieweit zusätzlich aus zu versteuerndem Einkommen Geldbeträge in das Projekt integriert werden müssen.

Viele Immobilieninvestitionen geraten deshalb in wirtschaftliche Schieflage, weil derartige Planungsrechnungen überhaupt vorab bei Investition in solches Projekt nicht durchgeführt wurden. Insbesondere muss darauf hingewiesen werden, dass die Einbeziehung der Finanzierungskomponente i. d. R. einen Zinsbindungszeitraum zwischen 5 und 10 Jahren umfasst, der möglicherweise bei Auslaufen aus der Zinsbindungsfrist das Immobilienprojekt in eine völlig wirtschaftlich andere Situation bringen kann.

Vielfach wird auch noch eine Finanzierungskomponente unter so genanntem Tilgungsersatz ggf. gegen Besparung einer Lebensversicherung angeboten, dessen Beitragsleistungen ebenfalls in Form eines Tilgungsbeitrages in die Liquiditätsübersicht eingebaut werden müssen. Bei dieser Variante wäre die Empfehlung auszusprechen den Vorgang kritisch zu würdigen.

Hintergrund ist, dass die Zinsen bei Lebensversicherungen in den vergangenen Jahren reduziert wurden und gleichzeitig die Überschussanteile ebenfalls abgeschmolzen sind, so dass bei Ablaufleistung der Versicherung möglicherweise eine Restdarlehensvaluta übrig bleibt und bei Endausrichtung des Projektes auf das Rentenalter zusätzlicher Kapitalbedarf aus Renteneinkünften erforderlich ist. Empfehlenswert ist daher die klassische Vereinbarung einer Tilgungsvariante in Prozentsätzen von 1 bis 5 % zu wählen, da hierdurch abgesichert ist, dass eine kontinuierliche Tilgung erreicht werden kann. Dies ist erneut abhängig von den wirtschaftlichen Faktoren der Immobilieninvestition. Idealerweise können auch bei Kreditverhandlungen so genannte Sondertilgungsvarianten eingebaut werden. Die zusätzlichen Tilgungsleistungen erbringen, bei entsprechender Ausrichtung des Planungshorizontes eine zügige Reduktion der Fremdfinanzierung.

Interessant dürfte unter Berücksichtigung des heutigen Marktzinsniveaus die Finanzierungsgestaltung unter Verwendung eines Bausparvertrags sein. In der Ansparphase werden garantierte Guthabenzinsen gewährt und in der Finanzierungsphase garantierte attraktive Finanzierungszinsen zugesagt. Eine Einzelfallbetrachtung lohnt sich da. Unter Berücksichtigung von Wohnungsbauprämie und Arbeitnehmersparzulage können noch zusätzlich kleine Renditeeffekte erzielt werden. Entscheidend ist jedoch die Möglichkeit der Sondertilgung bei Finanzierungen mit Bausparverträgen. Dies schafft Flexibilität in der Finanzierungs- und Liquiditätsgestaltung.

1.4. Gestaltungshinweise bei Baudenkmälern und Altbauten in Sanierungsgebieten

Projekte der §§ 7h ff. EStG sollten vor Investition in jedweder Form fachkundig beraten werden. Hintergrund stellt die Tatsache dar, dass bei Investition in solche Projekte im Sinne der §§ 7h bzw. 7i EStG die steuerliche Sonderförderung innerhalb des Abschreibungszeitraumes von 12 Jahren wegfällt.

Insbesondere innerhalb Familien bei deren Kinder in eine derartige Gestaltung mit einbezogen werden sollten, empfiehlt sich ausdrücklich zur Sicherung und Fortführung der Abschreibung eine Schenkungsvorgang zu gestalten, da lediglich im Wege der Gesamtrechtsnachfolge der Abschreibungsverlauf und der Erhalt der Sonderförderung sichergestellt sein kann. Durchaus interessant erscheint z. B. bei Höherverdienenden in einem Planungsalter Mitte 50 eine so genannte GbR-Gestaltung mit Zwerganteilen bei Kindern und späterem Schenken des ursprünglichen GbR-Anteils auf die Kinder. Damit wäre die Fortführung der Sonderabschreibungsmöglichkeit bei den Kindern sichergestellt, ohne dass beispielsweise der Vater oder die Mutter in ihrer aktiven Berufszeit auf die Sonderförderung der steuerlichen Abschreibung verzichten müsste.

2. Regelung des § 15b EStG

Der § 15b EStG hat den seit Jahren bekannten § 2b EStG abgelöst und hätte vom Grundsatz her Ausstrahlungswirkung auf die Modell-Gestaltungen der §§ 7h ff. EStG.

Das Bundesfinanzministerium hat in einem Erlass aus dem Jahr 2007 eine Klarstellung dahingehend getroffen, dass bei so genannten Bauträger-Modellen des § 7h EStG und des § 7i EStG keine modellhafte Gestaltung dem Grundsatz nach vorliegt. Zu beachten ist jedoch, dass sofern der Bauträger ein „einheitliches Vertragswerk“ schürt in dem auch Mietgarantien gegen Entgelt angeboten werden und gleichzeitig ebenfalls Wohnungsverwaltung gegen Entgelt in einem Vertrag beinhaltet sind durchaus eine so genannte modellhafte Gestaltung im Sinne des § 15b EStG vorliegen kann, mit der Konsequenz, dass die steuerlichen Verluste hieraus nur mit steuerlichen Gewinnen aus diesen Sachverhalten verrechnet werden können. Es erfolgt keine Einkunftsarten übergreifende Verrechnung.

<span style="outline: 0px; margin: 0px; padding: 0px; vertical-align: baseline; background-color: transparent; text-decoration: underline; color: rgb(10, 52, 120); ">3. Zusammenfassung</span>

Wie dargestellt ergeben sich aus den vorstehend aufgezeigten Themenbereichen interessante Gestaltungsüberlegungen unter Einbeziehung einer Immobilie des Bereiches Altbausanierung. In Zeiten niedriger Zinssätze des Kapitalanlagemarktes und des Finanzierungsmarktes erscheint es attraktiv, unter Einbeziehung einer steuerlichen Sonderförderung eine attraktive Mietrendite zu erwirtschaften. Hierfür ist jedoch eine umfassende fachkundige Beratung erforderlich, damit im Fall des Ausstiegs aus der Immobilieninvestition kein böses Erwachen auftritt.

Vermietung eines Ferienhauses oder einer Ferienwohnung

1. Grundsätzliche Ausführungen

Eine Vermietungstätigkeit ist nur dann der Einkunftsart Vermietung und Verpachtung zuzurechnen, wenn der Vermieter die Absicht hat, auf die Dauer der Vermögensnutzung einen Totalüberschuss der Einnahmen über die Werbungskosten zu erwirtschaften. Bei einer auf Dauer angelegten Vermietungstätigkeit ist grundsätzlich davon auszugehen, dass beabsichtigt ist, letztlich einen Einnahmeüberschuss zu erwirtschaften.

Dieser Grundsatz ist i. d. R. auch bei Ferienwohnungen anzuwenden, wenn diese ausschließlich an wechselnde Feriengäste vermietet und in der übrigen Zeit hierfür bereitgehalten werden und das Vermieten die ortsübliche Vermietungszeit von Ferienwohnungen mit Ausnahme von Vermietungshindernissen nicht erheblich, d. h. um mindestens 33 %, unterschreitet. Dabei ist es unerheblich, ob die Ferienwohnung in Eigenregie vermietet oder mit der Vermietung ein Dritter beauftragt wird. Der Vermieter hat in diesem Fall die Mieteinnahmen zu versteuern und kann die im Zusammenhang mit der Vermietung der Ferienwohnung anfallenden Aufwendungen einschließlich der AfA als Werbungskosten abziehen. Werden Ferienwohnungen teilweise selbst genutzt und teilweise vermietet, ist diese Art der Nutzung der Immobilie schon für sich allein Beweisanzeichen für eine auch private, nicht mit der Erzielung von Einkünften zusammenhängende Veranlassung der Aufwendungen.

Deshalb ist in derartigen Fällen stets zu prüfen, ob die Ferienwohnung gleichwohl mit Überschusserzielungsabsicht vermietet ist. Dies gilt im Fall des Selbstnutzungsvorbehalts unabhängig davon, ob die Ferienwohnung in der zur Selbstnutzung vorbehaltenen Zeit tatsächlich zur privaten Erholung genutzt wurde oder leer stand.

2. Vermietungssituationen

2.1. Ausschließliche Fremdvermietung

Bei einer ausschließlich an wechselnde Feriengäste vermieteten und in der übrigen Zeit hierfür bereitgehaltenen Ferienwohnung ist grundsätzlich und typisierend davon auszugehen, dass beabsichtigt ist, letztlich einen Einnahmeüberschuss zu erwirtschaften, auch wenn sich über längere Zeiträume Werbungskostenüberschüsse ergeben. Die Einkunftserzielungsabsicht ist nur dann ausnahmsweise anhand einer Prognose zu überprüfen, wenn das Vermieten die ortsübliche Vermietungszeit von Ferienwohnungen - ohne dass Vermietungshindernisse gegeben sind - erheblich unterschreitet; hiervon ist bei einem Unterschreiten von mindestens 33 % auszugehen. Können ortsübliche Vermietungszeiten nicht festgestellt werden, ist die Vermietung mit einer auf Dauer ausgerichteten Vermietungstätigkeit nicht vergleichbar; die Einkünfteerzielungsabsicht muss dann durch eine Prognose überprüft werden. Diese Grundsätze gelten unabhängig davon, ob die Ferienwohnung in Eigenregie oder durch Einschalten eines fremden Dritten vermietet wird. Es obliegt die Feststellungslast, dass eine ausschließliche Vermietung der Ferienwohnung vorliegt. Wird in einem späteren Veranlagungszeitraum die Ferienwohnung vermietet und zeitweise selbst genutzt, muss ab diesem Zeitpunkt eine Prüfung der Einkunftserzielungsabsicht erfolgen.

2.2. Teilweise Selbstnutzung

Wird eine Ferienwohnung zeitweise vermietet und zeitweise auch selbst genutzt, ist diese Art der Nutzung ein Beweisanzeichen für eine auch private, nicht mit der Einkunftserzielung zusammenhängende Veranlassung der Aufwendungen. In diesen Fällen ist die Einkunftserzielungsabsicht stets zu prüfen. Dies gilt auch, wenn die Vermietung des Ferienobjekts nur zeitweise vorgesehen ist und im Übrigen weder selbst genutzt noch zur Vermietung bereitgehalten wird oder wenn eine Ferienwohnung zwar fest an einen Dauermieter vermietet wird, der Eigentümer sie aber für eigene Zwecke 4 Wochen im Jahr selbst nutzt.

Es muss im Rahmen der ihm obliegenden Feststellungslast für die Anerkennung dieser Absicht objektive Umstände vortragen werden, aufgrund derer im Beurteilungszeitraum ein Totalüberschuss erwartet werden konnte. Die Überschusserzielungsabsicht ist zu bejahen, wenn sich anhand der für einen Prognosezeitraum von 30 Jahren geschätzten Einnahmen und Ausgaben ein Totalüberschuss ergibt. Wurde bereits beim Erwerb einer Ferienwohnung deren später vorgenommenen Verkauf ernsthaft in Betracht gezogen, ist der Prognose der kürzere Zeitraum der tatsächlichen Vermögensnutzung zugrunde zu legen. Die Einkünfteerzielungsabsicht muss auch dann überprüft werden, wenn sich lediglich eine Zeit der Selbstnutzung vorbehalten ist. Dies gilt unabhängig davon, ob von einem Eigennutzungsrecht dann auch tatsächlich Gebrauch gemacht wird. Ist ein Totalüberschuss nicht zu erwarten, führt dies steuerrechtlich dazu, dass die mit der Wohnung in wirtschaftlichem Zusammenhang stehenden Aufwendungen durch persönliche Motive veranlasst sind und damit in den nicht einkunftsrelevanten Bereich fallen. Wird eine Ferienwohnung eigengenutzt und zeitweise vermietet und ist die Einkunftserzielungsabsicht zu bejahen, sind nur solche Werbungskosten von den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung abziehbar, die mit der Vermietung zusammenhängen. Aufwendungen, die ausschließlich durch die Vermietung verursacht sind, sind in voller Höhe abziehbar. Entfallen Aufwendungen auf die Zeit der Eigennutzung und die Zeit der Vermietung, sind sie zeitanteilig aufzuteilen, wenn sie sowohl durch die Vermietung als auch durch die Eigennutzung verursacht sind.

Um eine korrekte Zuordnung der Aufwendungen zu erreichen, sind zunächst jene Aufwendungen auszuscheiden, die ausschließlich durch die Fremdvermietung veranlasst sind. Diese Kosten sind in voller Höhe Werbungskosten. Hierzu zählen insbesondere Reinigungskosten, Entgelte für die Aufnahme in ein Gastgeberverzeichnis, Prospektkosten oder sonstige Kosten der Werbung und Akquirierung von Gästen sowie Anschaffungs- und Reparaturkosten für Wirtschaftsgüter, die ausschließlich der Vermietung dienen. Aufwendungen, die sowohl durch die Selbstnutzung als auch durch die Vermietung veranlasst sind (z. B. Schuldzinsen, Grundbesitzabgaben, Erhaltungsaufwendungen, Gebäudeabschreibungen oder Versicherungsbeiträge), sind im Verhältnis der Zeiträume der jeweiligen Nutzung zueinander aufzuteilen, wobei eine tageweise Aufteilung vorzunehmen ist. Dabei zählen zur Fremdvermietung nur die Tage der Übernachtungen, sodass die An- und Abreise wie ein Tag zählt. Zwar handelt es sich bei diesen Aufwendungen um sog. gemischte Aufwendungen und damit aufgrund des geltenden Aufteilungsverbots um grundsätzlich insgesamt nicht abzugsfähige Aufwendungen. Jedoch greift dieses Aufteilungsverbot hier nicht, weil eine Aufteilung leicht und einwandfrei durch Gegenüberstellung der unterschiedlichen Nutzungszeiträume möglich ist. Die vom Inhaber einer Ferienwohnung gezahlte Zweitwohnungssteuer ist mit dem auf die Vermietung der Wohnung an wechselnde Feriengäste entfallenden zeitlichen Anteil als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung abziehbar.

Zu den Zeiten der Eigennutzung gehört sowohl die Selbstnutzung als auch die unentgeltliche Überlassung an Dritte. Wurde die Selbstnutzung zeitlich beschränkt, so ist nur die vorbehaltene Zeit der Selbstnutzung zuzurechnen. Im Übrigen ist die Leerstandszeit der Vermietung zuzuordnen. Ist die Selbstnutzung dagegen jederzeit möglich, sind die Leerstandszeiten im Wege der Schätzung entsprechend dem Verhältnis der tatsächlichen Selbstnutzung zur tatsächlichen Vermietung aufzuteilen. Maßgebend ist, dass der Vermieter in den Leerstandszeiten die Möglichkeit hat, die Wohnung selbst zu nutzen. Lässt sich der Umfang der Selbstnutzung nicht aufklären, ist davon auszugehen, dass die Leerstandszeiten der Ferienwohnung zu gleichen Teilen durch das Vorhalten zur Selbstnutzung und das Bereithalten zur Vermietung entstanden sind und damit die hierauf entfallenden Aufwendungen zu je 50 % der Selbstnutzung und der Vermietung zuzuordnen sind.

2.3. Einschaltung eines Vermittlers

Die sicherste Methode eine Aufteilung zu verhindern, ist die Einschaltung eines Vermittlers, dem die Vermietung der Wohnung ganzjährig vertraglich übertragen wird, wobei in dem Vertrag die Eigennutzung unbedingt ausgeschlossen werden muss. Alle anderen Formen, die vereinbart werden, insbesondere solche, die es trotz der Vermittlung erlauben, Sperrzeiten auszusprechen, Eigenbedarf anzumelden oder selbst Gäste einzuweisen, sind schädlich und führen dazu, dass die Leerstandszeiten anteilig auch der Selbstnutzung zugerechnet werden. So liegt z. B. auch eine schädliche Vermittlung vor, wenn die Miteigentümer einer Ferienwohnung eine GbR gründen und dieser die Vermietung übertragen. Falls solche schädlichen Verträge bestehen, sollte zumindest für die Zukunft überprüft werden, ob durch Neuabschluss wieder eine günstigere Position erreicht werden kann.

2.4. Selbstvermietung

Steuerrechtlich stellt die Selbstvermietung ein besonderes Problem dar, weil dann jederzeit die Möglichkeit besteht, die Ferienwohnung selbst zu nutzen. Leerstandszeiten sind dann im Wege der Schätzung aufzuteilen, und zwar entsprechend dem zeitlichen Verhältnis der tatsächlichen Selbstnutzung zur tatsächlichen Vermietung. Von einer ausschließlichen Vermietung der Ferienwohnung kann i. d. R. dann ausgegangen werden, wenn der Eigentümer an demselben Ort mehr als eine Ferienwohnung hat. Es entspricht der allgemeinen Lebenserfahrung, dass nur eine dieser Wohnungen, und zwar jene, die den persönlichen Lebensverhältnissen aufgrund der Ausstattung oder des Zuschnitts entgegenkommt, zu eigenen Zwecken genutzt wird. In einem solchen Fall sind zwar die Leerstandszeiten der selbst genutzten Ferienwohnung als Eigennutzung zu werten, zumindest können aber die Werbungskosten für die 2. Ferienwohnung ungekürzt abgezogen werden. Zusätzlich sind noch weitere Fallgestaltungen denkbar, in denen von einer ausschließlichen Vermietung ausgegangen werden kann, z. B. wenn mehrere Ferienwohnungen an unterschiedlichen Orten existieren und nur die näher gelegene selbst genutzt wird. Keine Selbstnutzung sind kurzfristige Aufenthalte in der Ferienwohnung zu Wartungsarbeiten, Schlüsselübergabe an Feriengäste, Reinigung bei Mieterwechsel, allgemeiner Kontrolle, Beseitigung von durch Mieter verursachten Schäden, Durchführung von Schönheitsreparaturen oder Teilnahme an Eigentümerversammlungen. Begleiten den Eigentümer jedoch dabei Familienmitglieder oder Dritte oder dauert der Aufenthalt länger als ein Tag, sind die dafür maßgebenden Gründe zu erläutern. Längere Aufenthalte, insbesondere solche in üblicher Urlaubslänge von 2 bis 3 Wochen, geraten schnell in den Verdacht der schädlichen Selbstnutzung. Bei solchen Aufenthalten reicht es nicht mehr aus, einen Zusammenhang mit der Vermietungstätigkeit zu behaupten; es ist vielmehr erforderlich, nachzuweisen, dass die gesamten Tage des Aufenthalts mit Arbeiten für die Wohnung ausgefüllt waren. Je länger der Aufenthalt dauert, desto schwerer dürfte dieser Nachweis jedoch zu führen sein.

3. Gewerbliche Vermietung

Die bloße Verwaltung eigenen Vermögens ist regelmäßig keine gewerbliche Tätigkeit. Nach der Rechtsprechung können nur Zusatzleistungen, die nicht üblicherweise mit der Wohnungsvermietung verbunden sind, eine Vermietungstätigkeit als gewerblich prägen. Dies gilt vor allem für Dienstleistungen, die einen regelmäßigen und erheblichen Personaleinsatz erfordern. So hat der BFH die Vermietung auch nur einer Ferienwohnung vor allem dann als gewerblich angesehen, wenn diese in einem Feriengebiet im Verbund mit einer Vielzahl gleichartig genutzter Wohnungen einer einheitlichen Wohnanlage liegt sowie die Werbung für kurzfristige Vermietung an laufend wechselnde Mieter und die Verwaltung einer Feriendienstorganisation übertragen sind. Nach Verwaltungsauffassung ist bei der Vermietung einer Ferienwohnung ein Gewerbebetrieb gegeben, wenn sämtliche der folgenden Voraussetzungen vorliegen:

 

  • Die Wohnung muss für die Führung eines Haushalts vollständig eingerichtet sein. Hierzu gehören Möblierung, Wäsche und Geschirr.
  • Sie muss in einem reinen Feriengebiet im Verband mit einer Vielzahl von gleichartig genutzten Wohnungen liegen, die eine einheitliche Wohnanlage bilden.
  • Die Werbung für die kurzfristige Vermietung der Wohnung an laufend wechselnde Mieter und die Verwaltung der Wohnung müssen von einer für die einheitliche Wohnanlage bestehenden Feriendienstorganisation durchgeführt werden.

 

Die Vermietung, auch Untervermietung, möblierter Zimmer ist keine gewerbliche Tätigkeit. An dieser Beurteilung ändert sich auch dann nichts, wenn außer der Nutzungsüberlassung als Nebenleistung die Reinigung der Räume, die Gestellung des Frühstücks und dergleichen besonders erbracht wird. Eine gewerbliche Tätigkeit ist jedoch bei der Überlassung von Wohnraum gegeben, wenn die Nutzung des Vermögens hinter der Bereitstellung einer dem Beherbergungsbetrieb vergleichbaren Organisation zurücktritt. Bei gewerblicher Vermietung wird die Immobilie zu einem notwendigen Betriebsvermögensbestandteil mit der Konsequenz, dass der Gebäudeanteil mit linear 3 % abgeschrieben wird. Gestaltungsmöglichkeiten eröffnen sich im Hinblick auf das Mobiliar und Einrichtungsgegenstände. Anschaffungen unter € 410,00 können nach der bekannten „GWG-Regelung“ im Zeitpunkt der Anschaffung sofort als Werbungskosten oder Betriebsausgaben geltend gemacht werden. Bei Aufgabe des Betriebsvermögens sei darauf verwiesen, dass die „stillen Reserven“ des notwendigen Betriebsvermögens versteuert werden müssen. Hingewiesen sei auch, dass ggf. gewerbesteuerliche Konsequenzen zu beleuchten sind. Aus diesen Gründen empfiehlt sich jeweils eine individuelle Gestaltungsberatung.

4. Einkunftserzielungsabsicht

  • Die Vermietung der Ferienwohnung wird einem nicht nahe stehenden Vermittler übertragen und eine Eigennutzung vertraglich für das gesamte Jahr ausgeschlossen.
  • Die Ferienwohnung befindet sich im ansonsten selbst genutzten Zwei- oder Mehrfamilienhaus oder in unmittelbarer Nähe zu seiner selbst genutzten Wohnung. Voraussetzung ist jedoch, dass die selbst genutzte Wohnung nach Größe und Ausstattung den Wohnbedürfnissen entspricht. Nur wenn die selbst genutzte Wohnung die Möglichkeit zur Unterbringung von Gästen bietet, kann davon ausgegangen werden, dass die Ferienwohnung vermietet wird.
  • Es bestehen am selben Ort mehr als eine Ferienwohnung und es wird nur eine dieser Ferienwohnungen für eigene Wohnzwecke oder in Form der unentgeltlichen Überlassung genutzt.

Bei Ferienwohnungen sind danach 4 Fallgruppen zu unterscheiden:

  • Die Ferienwohnung wurde ausschließlich an Feriengäste vermietet und zu mindestens 66 % der ortsüblichen Vermietungstage belegt. Folge: Keine Überprüfung der Einkunftserzielungsabsicht.
  • Die Ferienwohnung wurde ausschließlich an Feriengäste vermietet, aber zu weniger als 66 % der ortsüblichen Vermietungstage belegt. Folge: Die Einkunftserzielungsabsicht ist anhand einer Prognose zu überprüfen.
  • Ortsübliche Vermietungszeiten können nicht festgestellt werden. Folge: Die Einkünfteerzielungsabsicht muss durch eine Prognose überprüft werden. Der Eigentümer nutzt die Ferienwohnung auch selbst. Folge: Überprüfung der Einkunftserzielungsabsicht anhand einer Prognose, ob durch die Vermietungstätigkeit ein Totalüberschuss erzielt werden kann.

Wird eine Ferienwohnung, die zunächst ausschließlich an wechselnde Feriengäste vermietet und in der übrigen Zeit hierfür bereitgehalten worden ist, in späteren Veranlagungszeiträumen auch selbst genutzt oder eine Selbstnutzung vorbehalten, entfällt ab diesem Zeitpunkt die Möglichkeit ohne Prüfung von einer Überschusserzielungsabsicht auszugehen. Wird eine Ferienwohnung zeitweise vermietet und zeitweise selbst genutzt oder behält sich der Eigentümer eine zeitweise Selbstnutzung vor, ist diese Art der Nutzung Beweisanzeichen für eine auch private, nicht mit der Einkunftserzielung zusammenhängende Veranlassung der Aufwendungen. In diesen Fällen ist die Überschusserzielungsabsicht stets zu prüfen; dies gilt unabhängig davon, ob und inwieweit er tatsächlich von seinem Eigennutzungsrecht Gebrauch macht.

Bei der Ermittlung des Totalüberschusses aus Vermietung und Verpachtung ist von den Ergebnissen auszugehen, die sich nach den einkommensteuerrechtlichen Vorschriften voraussichtlich ergeben werden. In die Prognose sind deshalb als Werbungskosten nur die Aufwendungen einzubeziehen, die ausschließlich oder anteilig auf Zeiträume entfallen, in denen die Ferienwohnung an Feriengäste tatsächlich vermietet oder zur Vermietung angeboten und bereitgehalten wird, dagegen nicht die auf die Zeit der nicht steuerbaren Selbstnutzung entfallenden Aufwendungen. Aufwendungen, die sowohl durch die Selbstnutzung als auch durch die Vermietung veranlasst sind (z. B. Schuldzinsen, Grundbesitzabgaben, Gebäudeabschreibung oder Versicherungsbeiträge), sind im Verhältnis der Zeiträume der jeweiligen Nutzung zueinander aufzuteilen.

Ist die Selbstnutzung zeitlich beschränkt, ist nur die vorbehaltene Zeit der Selbstnutzung und im Übrigen die Leerstandszeit der Vermietung zuzurechnen. Ist dagegen eine Selbstnutzung durch den Eigentümer jederzeit möglich, sind die Leerstandszeiten im Wege der Schätzung aufzuteilen, im Regelfall entsprechend dem Verhältnis der tatsächlichen Selbstnutzung zur tatsächlichen Vermietung.

5. Umsatzsteuerliche Überlegungen

Die Vermietung einer wohnwirtschaftlich genutzten Immobilie ist mit Ausnahme der Vermietung im Hotel- und Gaststättengewerbe eine umsatzsteuerbefreite Vermietungsleistung nach § 4 Nr. 12 UStG. Auch die kurzfristige Vermietung von Wohn- und Schlafräumen außerhalb vorstehender Branchen ist von der Umsatzsteuerbefreiung ausgenommen und damit umsatzsteuerpflichtig.

§ 9 UStG bietet jedoch die Möglichkeit auf die Umsatzsteuerfreiheit der Vermietungsleistung grundsätzlich zu verzichten, wenn die Vermietungsleistungen hiernach umsatzsteuerpflichtig ausgeführt werden. Insbesondere bei gewerblichen Vermietungen kann dies interessant werden, weil aus den Kosten der Investition in Möbel etc. die gezahlten Vorsteuerbeträge in Abzug gebracht werden können. Umsatzsteuerbeträge aus der Anschaffung der Immobilie sind unter Einbeziehung des § 13b UStG und damit der Umkehr der Steuerschuldnerschaft je nach Fallkonstellation zu würdigen und zu überprüfen. Durchaus kann mit dieser Regelgung möglicherweise ein Liquiditätseffekt von 19 % durch Einsparung von Finanzierungsmitteln generiert werden. Es muss jedoch betont werden, dass für solche Vorgänge Einzelfallprüfungen erforderlich sind.

Hinzuweisen ist auf die Behaltedauer der umsatzsteuerlichen Wahl von 10 Jahren. D.h. wird zur umsatzsteuerpflichtigen Vermietung optiert, löst dies einen Vorsteuerberichtigungszeitraum von 10 Jahren aus. Veränderungen der umsatzsteuerlichen Leistung innerhalb dieses 10-jährigen Zeitraums, machen immer Vorsteuerberichtigungen erforderlich. Nach Ablauf der 10 Jahresfrist ergeben sich keine Korrekturen mehr.

6. Veräußerungsgewinne

Bei einem nur gelegentlich eigengenutzten und ansonsten zur Vermietung an Feriengäste bestimmten Ferienhaus liegen die Voraussetzungen einer steuerbefreiten Veräußerung nicht vor. Der erzielte Veräußerungsgewinn ist steuerpflichtig, wenn das Objekt vor Ablauf von 10 Jahren nach der Anschaffung/Herstellung veräußert wird (§ 23 Abs. 1 Nr. 1 EStG). Wird bei der Veräußerung ein Verlust erzielt, kann dieser mit anderen Einkünften nicht ausgeglichen werden.

7. Zusammenfassung

Der Prognosezeitraum umfasst einen Zeitraum von 30 Jahren. Er beginnt regelmäßig mit dem Erwerb oder der Herstellung der Ferienwohnung. Für die Abschreibung ist jene des § 7 Abs. 4 EStG zugrunde zu legen. Die Abschreibung auf in der Ferienwohnung enthaltenen Einrichtungsgegenständen sind im Regelfall nach den Sätzen der auch für Ferienwohnungen geltenden amtlichen AfA-Tabelle "Gastgewerbe" zu bemessen. Die im Prognosezeitraum zu erwartenden Einnahmen und Ausgaben sind zu schätzen. Sofern keine ausreichenden objektiven Umstände über die zukünftige Entwicklung vorliegen, sind die zu erwartenden Überschüsse anhand des Durchschnitts der in der Vergangenheit in einem bestimmten Zeitraum (i. d. R. in den letzten 5 Veranlagungszeiträumen) angefallenen Einnahmen und Werbungskosten zu schätzen. Künftig anfallende Instandhaltungsaufwendungen können in die Schätzung einbezogen werden. Wegen der Unsicherheitsfaktoren, denen eine Prognose über einen Zeitraum von bis zu 30 Jahren unterliegt, ist auf die Gesamtsumme der geschätzten Einnahmen ein Sicherheitszuschlag von 10 % und auf die Gesamtsumme der geschätzten Ausgaben ein Sicherheitsabschlag von 10 % vorzunehmen. Die Einkunftserzielungsabsicht ist i. d. R. jeweils für das einzelne Mietverhältnis gesondert zu prüfen. Bei der Vermietung von Ferienwohnungen ist aber stets eine objekt-, d. h. wohnungsbezogene Prüfung durchzuführen.

Wir weisen darauf hin, dass vorstehende Ausführungen lediglich einen allgemeinen Überblick über die Möglichkeiten des abgefassten Themenbereichs darstellen. In jedem Fall bedarf es einer individuellen Beratung. Die Haftung wird daher ausgeschlossen.

Bietigheim-Bissingen, den 13. März 2013