FAQ Zwangsversteigerung

Was wird versteigert?
In der Regel gehört zu einem Gebäude auch das Grundstück, auf dem es gebaut wurde. Im juristischen Sinne handelt es sich bei dem Objekt einer Zwangsversteigerung um ein unbebautes oder bebautes Grundstück. Eine Ausnahme für diese Regel stellt u.a. das Erbbaurecht dar. Hier kann es vorkommen, dass es für das Grundstück und dem zugehörigen Gebäude zwei verschiedene Eigentümer gibt. Im Fall einer Ersteigerung erwerben Sie kein Grundeigentum, sondern nur Rechte an diesem Grundstück, die Ihnen die Bebauung und Nutzung des Gebäudes und Grundstückes erlauben.

Ab wann darf man bei einer Zwangsversteigerung teilnehmen?
Jeder, der das 18. Lebensjahr erreicht hat und geschäftsfähig im Sinne des BGB ist kann bei einer Versteigerung mit bieten.

Gibt es Voraussetzungen, die man erfüllen muss um mit bieten zu können?
Sie müssen sich mit einem gültigen Personalausweis oder Reisepass ausweisen können.

Ist eine Beschränkung hinsichtlich der Nationalität gegeben?
Nein, in der Bundesrepublik Deutschland gibt es beim Erwerb von Grundbesitz keine Beschränkung im Hinblick auf die Nationalität des Erwerbers.

Kann man einen Stellvertreter für sich bieten lassen?
Sollte Ihnen eine persönliche Teilnahme am Versteigerungstermin nicht möglich sein, können Sie eine andere Person mit dem Bieten beauftragen. In diesem Fall ist eine notarielle Bietervollmacht nachzuweisen, die als Willenserklärung und Einverständnis der vertretenden Person anerkannt wird.

Was ist zu beachten, wenn man ein Objekt gemeinsam mit einer anderen Person ersteigern möchte?
Bei Anwesenheit beider Personen ist dem Vorsitz führenden Rechtspfleger bei Abgabe des Gebots mitzuteilen, dass es sich um ein gemeinsames Gebot handelt. Hierbei sind Angaben zum Beteiligungsverhältnis erforderlich. Wenn der Zuschlag an Sie geht, werden Sie gemeinsam als Eigentümer im Grundbuch eingetragen. Bei Abwesenheit einer Person benötigen Sie auch hier eine notariell beglaubigte Bietvollmacht (auch bei Ehepartnern erforderlich).

Was ist zu beachten, wenn man ein Objekt für ein Unternehmen ersteigern möchte?
Als Firmenvertreter müssen Sie eine Vertretungsberechtigung durch einen beglaubigten Handelsregisterauszug neueren Datums (nicht älter als 4 Wochen) nachweisen.

Wo erhält man die Termine von Zwangsversteigerungen?
Die Versteigerungstermine erhalten Sie über:

  • das lokale Amtsblatt,
  • regionale Tageszeitungen,
  • die Aushänge des Amtsgerichts und der Stadt bzw. Gemeinde,
  • die elektronischen Gerichtstafeln der Landesjustiz,
  • käufliche „Versteigerungskalender“ sowie
  • weitere private Internetangebote zum Thema Zwangsversteigerung.

Wie viel Zeit sollte man für eine Zwangsversteigerung einplanen?
Die Bietzeit dauert mindestens 30 Minuten, Sie sollten für eine Zwangsversteigerung aber ruhig eine Stunde einplanen. Vor der Bietzeit erfolgt der Bekanntmachungsteil, in dem der Rechtspfleger über alle gerichtlich relevanten Informationen berichtet. Sollte nach der Bietzeit von 30 Minuten noch kein Höchstgebot ermittelt worden sein, kann die Bieterstunde entsprechend verlängert werden, bis das letzte Höchstgebot nicht mehr überboten wird.

Wie hoch sind die Chancen auf Erfolg?
Jeder hat die gleichen Chancen. Die größten Chancen hat derjenige, der bereit ist das höchste Gebot abzugeben. Wird das Meistgebot von der Gläubigerbank und dem Rechtspfleger akzeptiert, erhält der Höchstbietende nach Beendigung der Bietstunde den Zuschlag. Damit ist der neue Eigentümer der Immobilie bestimmt.

Erhält man Einsicht in das Grundbuch?
Beim Amtsgericht erhalten Sie in der Zeit zwischen Veröffentlichung der Terminbestimmung und Beendigung des Versteigerungstermins Einsicht in das Grundbuch.

Ist es möglich, dass Objekt vor der Versteigerung zu besichtigen?
Grundsätzlich findet kein Besichtigungstermin durch das Gericht statt. In den meisten Fällen ist eine vorherige Besichtigung nicht möglich. Selten gestatten Mieter oder Schuldner – auf freiwilliger Basis – Interessenten manchmal Zugang zum Objekt.

Wo erhält man detaillierte Informationen zu dem Objekt?
Das ungekürzt gerichtliche Wertgutachten steht Ihnen beim Amtsgericht zur Einsicht zur Verfügung.

Welche Sicherheiten erhält man?
Grundsätzlich erhalten Sie keine Garantien und Gewährleistungen, da es keinen Verkäufer im eigentlichen Sinne gibt, der für die von Ihnen ersteigerte Sache haftet.
Ein gerichtlicht bestellter Sachverständiger erstellt ein Gutachten über den Zustand des Objektes. Er kann allerdings auch nur das bewerten, was er selbst zu sehen bekommt. Oftmals findet nur eine Außenbesichtigung statt und niemand kann Ihnen sagen, in welchem Zustand sich das bewertete Objekt im Inneren befindet. Wenn eine Innenbesichtigung stattgefunden hat, ist dieses im Gutachten aufgeführt.
Aus dem Gutachten können keine Ansprüche hergeleitet werden.

Was hat es mit der 5/10 – bzw. 7/10 – Grenze auf sich?
Diese „Preis“- Grenzen finden bei dem ersten Versteigerungstermin Anwendung. Wenn das Meistgebot nicht 50 % des festgesetzten Verkehrswertes erreicht, dann kann der Rechtspfleger den Zuschlag von Amts wegen versagen. Sollte das Meistgebot unter 70 % des festgesetzten Verkehrswertes liegen, dann kann ein hierzu berechtigter Gläubiger die Zuschlagsversagung beantragen.

Es ist empfehlenswert sich wegen der Höhe des notwendigen Gebotes bereits im Vorfeld mit dem betreibenden Gläubiger über dessen Vorstellungen abzustimmen.

Kann ich von einem Gebot zurück treten?
Sobald Sie ein Gebot abgegeben haben, zählt es und wird vom Gericht im weitesten Sinne als Vertragsabschluss angesehen.
Ihnen steht kein Rücktrittsrecht zu. Sie ersteigern das Objekt so, wie es liegt. Eine nachträgliche Reklamation ist nicht möglich.

Was ist zu beachten, wenn der Schuldner das Objekt selbst bewohnt?
Bewohnt der Eigentümer (Schuldner) das Objekt selbst, so hat er nach Aufforderung durch den neuen Eigentümer das Objekt zu verlassen. Diese Aufforderung muss unter Einhaltung einer bestimmten Frist schriftlich ausgesprochen werden. Kommt er dieser Aufforderung nicht nach, so haben Sie ein grundsätzliches Recht auf Räumung und der Herausgabe gegen den Eigentümer. Dies müssen Sie im äußersten Fall im Wege der Zwangsvollstreckung durch eine Zwangsräumung durchsetzen.

Wie verhält es sich mit den Mietverhältnissen eines Versteigerungsobjekts?
Bei vermieteten Objekten treten Sie in den bestehenden Mietvertrag ein. Es zählen die gesetzlichen Kündigungsfristen. Sie können Ihr Recht auf vorzeitige Kündigung in Anspruch nehmen. Das gilt bei Wohnraum Mietverhältnissen jedoch nur bei berechtigtem Interesse (Eigenbedarf). Kündigen müssen Sie jedoch sofort nach dem Zuschlag zum ersten zulässigen Termin. Leerstehende Objekte können in der Regel sofort bezogen werden. Alle hier genannten Möglichkeiten gelten nicht bei bestehen bleibenden Rechten, die das Gericht bekannt gibt. Dies können z.B. sein:
Wohnrechte und bestimmte Mietverhältnisse auf Dauer.

Was ist unter der Sicherheitsleistung zu verstehen?
Bei Abgabe eines Gebots kann das Gericht eine Sicherheitsleistung in Höhe von 10% des Verkehrswertes verlangen. Sie haben folgende Möglichkeiten die Sicherheitsleistung einzureichen:

  • durch Überweisung auf ein Konto der Gerichtskasse (diese muss bereits vor dem Versteigerungstermin erfolgen),
  • in Form einer unbefristeten, unbedingten, selbstschuldnerischen Bankbürgschaft eines berechtigten Kreditinstituts,
  • in Form eines Landeszentralbankschecks oder
  • eines Verrechnungsschecks von einer berechtigten Bank.

Sowohl der Bundesbank- als auch der Verrechnungsscheck darf frühestens drei Tage vor der Versteigerung ausgestellt werden.
Eine Sicherheitsleistung durch Barzahlung ist ausgeschlossen.
Wenn Sie keinen Zuschlag erhalten, so wird Ihnen die erbrachte Sicherheitsleistung nach der Bietzeit wieder zurück erstattet bzw. der vorab überwiesene Betrag auf das entsprechende Konto zurück überwiesen. Erhalten Sie jedoch den Zuschlag, so behält der Rechtspfleger die Sicherheitsleistung ein.

Was ist ein „Bargebot“?
Bargebote sind die Beträge, die von den Bietern während der Zwangsversteigerung geboten werden. Sollten Grundpfandrechte bestehen bleiben, müssen diese hinzugerechnet werden. Um die Gesamtkosten Ihres Immobilienerwerbs zu errechnen, müssen Sie das Bargebot, die offenen Verpflichtungen, die Gebühren, Steuern und Zinsen summieren.

Wann ist die Zahlung nach Erhalt des Zuschlags fällig?
Die Zahlung ist ca. 6 bis 8 Wochen nach Versteigerungstermin fällig, nachdem das Gericht eine Aufforderung zur Zahlung ausgesprochen hat, spätestens zum Erlösverteilungstermin.

Fallen bei einer Zwangsversteigerung Gebühren an?
Die Gebühren, die bei einer Zwangsversteigerung anfallen, decken sich ungefähr mit den üblichen Kosten beim Kauf einer Immobilie. Mit folgenden Gebühren/Kosten müssen Sie rechnen:

  • der Zuschlagsgebühr (wird vom Amtsgericht erhoben),
  • den Kosten für die Eintragung in das Grundbuch und
  • der Grunderwerbssteuer.

Ab wann ist man Eigentümer?
Mit der Erteilung des Zuschlags werden Sie Eigentümer. Eine notarielle Beurkundung ist bei einer Zwangsversteigerung nicht erforderlich.

Was ist unter dem Verteilungstermin zu verstehen?
Beim Verteilungstermin wird der Betrag des Meistgebots an die Gläubiger entsprechend Ihres Ranges und der Höhe nach verteilt und ausbezahlt.