Ablauf einer Zwangsversteigerung

Der Bekanntmachungsteil

Hier eröffnet der Rechtspfleger den Versteigerungstermin. In diesem Teil erhalten die Bietinteressenten die wichtigsten Daten der Immobilie und den festgesetzten Verkehrswert. Ebenso wird auf mögliche Besonderheiten der Immobilie hingewiesen, wie z.B. Wohnrechte, Baulasten oder Denkmalschutzbestimmungen.
Danach verkündet der Rechtspfleger die Bedingungen der Zwangsversteigerung. Hierzu gehören u.a.:

  • die Gläubigerrechte
  • von der Versteigerung ausgenommene Gegenstände
  • die Höhe des Mindestgebots

Die Bietzeit

Die Bietzeit beginnt, sobald der Rechtspfleger die Anwesenden auffordert, ihre Gebote abzugeben. Ihre Dauer beträgt mind. 30 Minuten und kann sich verlängern, wenn darüber hinaus noch Gebote abgegeben werden.

Innerhalb der Bietzeit haben Sie die Möglichkeit noch offene Fragen mit dem Rechtspfleger zu klären, ebenfalls können in dieser Zeit die anwesenden Vertreter der Gläubigerbanken hinsichtlich der Ablösung ihrer Grundrechte oder nach ihrem Mindestgebot (bei welchem sie den Zuschlag anerkennen würden) befragt werden.
Es ist empfehlenswert, diese Fragen gleich zu Beginn der Bietzeit zu stellen, da in dieser Zeit meist noch keine Gebote abgegeben werden.

Gebote werden immer mündlich abgegeben. Sollten Sie mit bieten benötigt der Rechtspfleger (zwecks Identitätsprüfung) Ihren Ausweis und die Vollmachtsurkunde, falls Sie nicht in Ihrem Namen an der Zwangsversteigerung teilnehmen. Danach verkündet der Rechtspfleger Ihr Gebot. Nach der Verkündung kann von Ihnen eine Sicherheitsleistung verlangt werden. Diese können Sie noch während der Bietzeit zurückverlangen, wenn ein höheres Gebot zugelassen wurde und Sie nicht mehr an der Zwangsversteigerung teilnehmen wollen.

Wenn keine Gebote mehr abgegeben werden erklärt der Rechtspfleger die Bietzeit für beendet. Er wiederholt das letzte Gebot dreimal und gibt anderen letztmalig die Chance, ein Gebot abzugeben, bevor er den Schluss der Zwangsversteigerung verkündet.

Die Zuschlagsverhandlung

Während dieser Verhandlung entscheidet das Amtsgericht, ob die Immobilie auch tatsächlich dem Meistbietenden übereignet wird. Hier sind zwei Grenzwerte zu beachten.

Der Zuschlag wird „von Amts wegen“ verweigert, sollte das Höchstgebot zusammen mit den verbleibenden Gläubigerrechten nicht mindestens 50 % des festgelegten Verkehrswertes erreichen.

Ebenso können die Gläubiger den Zuschlag versagen, wenn das Höchstgebot unter 70 % des festgelegten Verkehrswertes bleibt. Handelt es sich bei der Immobilie um eine Eigentumswohnung kann die Zustimmung über den Zuschlag vom Verwalter bzw. der Eigentümerversammlung abhängig sein.

Erfolgt bei der Zwangsversteigerung kein Zuschlag, setzt das Amtsgericht 3 bis 6 Monate später einen neuen Versteigerungstermin an. Die beiden Untergrenzen (50 % und 70 %) gelten bei diesem Termin nicht mehr. Das bedeutet, dass die Immobilien in diesem Fall zu einem noch günstigeren Betrag ersteigert werden kann. Aber auch bei diesem Termin kann das Gericht den Zuschlag verweigern und zwar dann, wenn eine Verschleuderung des Objektes droht. Aus diesem Grund sollte das Gebot mindestens um die 30 % des Verkehrswertes betragen.

Wird dem Meistbietenden nach der Bietzeit oder in einem später stattfindenden Verkündungstermin der Zuschlag zugesprochen, ist er mit sofortiger Wirkung Eigentümer der ersteigerten Immobilie und der dort befindlichen Gegenstände, wenn diese nicht von der Versteigerung ausgenommen waren. Die sofortige Nutzung liegt nun bei dem neuen Eigentümer, er übernimmt ab diesem Zeitpunkt alle Rechte und Pflichten.